W listopadzie sprzedaż domów w USA spadła o 35% co jest największym notowanym spadkiem, który wyhamował rynek obrotu nieruchomościami praktycznie do zera.
To czas, który ekonomiści rynku mieszkaniowego nazywają zlodowaceniem rynku. Sprzedaż domów zanotowała największy spadek od czasu pomiarów – 35.1% do poziomu 4 milionów 90 tysięcy w ujęciu rocznym. Z pozoru wydaje się to nadal wysoki poziom sprzedaży: średnio w Ameryce sprzedajemy rocznie 5 milionów domów, jednak o skali spowolnienia niech świadczy fakt, że w rekordowym 2021 sprzedaliśmy ich ponad 7 milionów. Ilość nowych ofert spadła o 28.4 w listopadzie w porównaniu z listopadem 2021.
Pomimo spadku ilości nowych “listingów” całkowita ilość dostępnych domów na sprzedaż wzrosła o 4.6% od listopada 2021 co sugeruje, iż domy spędzają na rynku więcej czasu, a mniej z nich wystawiane jest na rynek. Wszystkie cztery regiony Stanów Zjednoczonych zanotowały spadki sprzedaży w listopadzie. Całkowita ilość sprzedanych domów od września do października spadła o 7.7% i niższa była o 35.4% w porównaniu z listopadem 2021. Pozytywnym sygnałem jest spadek oprocentowania z wysokich 7-miu procent do ok. 6.5 co – jak informuje Redfin – spowodowało, iż wielu kupujących zdecydowało się wejść na rynek i dokonać zakupu właśnie teraz.
“Najgorsza inflacja może być już na nami” – informuje naczelny badacz ekonomii Redfina Chen Zhao: “Spodziewamy się iż oprocentowanie pożyczek hipotecznych będzie nadal powoli spadało w 2023 podczas gdy działania FEDu będą walczyć z inflacją, co zachęci więcej nabywców nieruchomości do powrotu na rynek. Mamy jeszcze do tego momentu długą drogę.” Co zapobiega powtórce z 2008 roku czyli krachu na rynku nieruchomości to niedobór ofert – w całym brakuje ich szacowane nawet 5 milionów. Na początku pandemii brakowało ich 5 milionów 700 tysięcy. Dla porównania w 2008 rok wchodziliśmy z nadwyżka 3.8 miliona domów. Narodowe Zrzeszenie Pośredników (NAR) ogłosiło tuż przed świętami iż całkowita ilość inwentarza na końcu listopada wynosiła 1.14 miliona. To stanowi spadek o 6.6% od października, ale 2.7% więcej niż rok temu o tej porze, kiedy na rynku było 1.11 miliona domów. Potencjalnych krach lub jego brak stał się głównym punktem dyskusji na temat przyszłości mieszkalnictwa.
Agencja rządowa Fannie Mae przypomina iż wg. jej wyliczeń na końcu 2019 brakowało nam już 3.8 miliona domów a liczba ta szybko rośnie. Co gra na korzyść konsumenta to ceny nieruchomości i rosnąca ilość inwentarza na rynku. Średnia cena domu jednorodzinnego w listopadzie $370,700 – spadek z $379,100 w październiku. To w ujęciu rocznym, wzrost o 3.5% od listopada 2021 i 129 ty kolejny miesiąc wzrostu cen nieruchomości w ujęciu rocznym. Od rekordów w czerwcu tego roku ceny zaczynają nam jednak opadać, co jest dobrą wiadomością dla kupujących. “Market topnieje w czasie, gdy oprocentowanie pożyczek hipotecznych spada piąty tydzień z rzędu” – informuje Lawrence Yun, naczelny ekonomista NAR. “To sprawiło, że miesięczna rata kredytu spadła o $200 od czerwcowego szczytu aktywności rynkowej.”
Rynek z nadzieją patrzy na pole klientów, którzy na początku roku tego roku wycofali się z rynku by teraz ponownie rozważać powrót i dowiedzieć się, że przy obecnej racie miesięcznego kredytu nie stać ich na zakup. Sprzedający, którzy muszą kupić następną nieruchomość nie są skorzy wystawiać na sprzedaż swojej nieruchomości w obawie przed kosztami nabycia tej kolejnej. Lawrence Yun określa taki rynek jako zamarznięty: obroty spadają 10 miesiąc z rzędu, co jest najdłuższym okresem spadkowym od czasu, gdy Narodowe Zrzeszenie Pośredników Nieruchomości zaczęło śledzić owy wskaźnik pod koniec lat 90 tych ub. stulecia. Jak takie wskaźniki interpretować powinni ci, którzy w 2023 roku planują kupić czy sprzedać nieruchomość? Najważniejszy jest kontekst: średnia historyczna oprocentowań w USA to 7.8% a więc chodź koszt obsługi kredytu będzie w nadchodzącym roku wyższy, będzie on stopniowo maleć podczas gdy oprocentowanie spodziewane jest malec. Kupującym pomagać będzie także powiększający się inwentarz ofert, co sprawi, że skłonni są oni negocjować bardziej korzystne warunki oraz oferty poniżej ceny.
Z pomocą przychodzą też programy oferowane przez pożyczkodawców, jak wykupienie niższego oprocentowania (buydown) czy pomoc w pierwszej wpłacie (downpayment assistance).
Komentują:
Sergiusz „Sergio” Zgrzebski – Keller Williams Premiere Properties
Tomasz Tarkowski – PrimeCredit Advisors
Łukasz Majkut – Rosso Recruiting
Posłuchaj podcastów:
