Po kilku miesiącach spowolnienia spowodowanego siedmioma z rzędu podwyżkami oprocentowania ekonomiści przewidują iż amerykański rynek nieruchomości bliski jest dna po którym wielu potencjalnych nabywców domów zdecyduje się na powrót w poszukiwaniu wymarzonej nieruchomości w samym środku wiosennego sezonu zakupowego.
Definiując ww. Dno przypomnijmy iż nie chodzi tu o spadki cenowe a o ilość sprzedawanych rocznie nieruchomości. W ciągu dwóch lat pandemii w Ameryce sprzedano prawie siedem milionów nieruchomości rocznie,, w normalnym roku sprzedaje się ich około pięciu milionów.
Spowolnienie spowodowane podwyżką oprocentowania sprawia iż w tym roku w Stanach Zjednoczonych sprzedanych zostanie nieco ponad cztery miliony domów. Coraz więcej wskazuje również na to iż korekta cenowa, na którą liczyło tak wielu jak i ulga od wyższych kosztów oprocentowania pożyczek – nie nadejdzie tak szybko. Bank inwestycyjny Goldman Sachs skorygował właśnie szacunki co do ewentualnej korekty cenowej z 10% do 6% pod koniec stycznia. Zillow raportuje nieznaczne wzrosty cenowe od początku roku i przewiduje iż 2023 zakończy się na plusie. Po rekordowych dwóch latach sprzedaży, Narodowe Zrzeszenie Pośredników Nieruchomości (NAR) przewiduje iż w tym roku sprzedanych zostanie najwyższej 4.8 miliona domów, w tym samym czasie oprocentowanie pożyczek hipotecznych po tym jak praktycznie wzrosło dwukrotnie od polowy 2021 do 7.4% na początku lutego.
Zamiast głębokiej korekty cenowej na modłę kryzysu z 2008, do czynienia mamy z sytuacja, w której zarówno kupujący i sprzedający są w przekonaniu iż nie warto obecnie wschodzić na rynek: inwentarz pozostaje bardzo niski, a kupujący chcieliby widzieć powrót cen z 2019 roku. Z drugiej sprzedający z pożyczkami oprocentowanymi tak nisko, że zważywszy na to ile równowartości mają w swych domów – sprzedaż nie ma większego sensu.
To zjawisko, o którym w poprzednich felietonach mówiliśmy jako “Golden Handcuffs” – sytuacja zbyt dobra by jej zmiana miała sens. Póki co w większości miast sprzedający są górą a najmniejsza nawet zwyżka popytu utrzymuje wzrost cenowy. 2023 przynosi nam mix stabilizacji cenowej z korektami w niektórych regionalnych rynkach, nieznacznych spadków oprocentowania z kolejną podwyżka w planach oraz rosnącymi płacami, które stanowić mogą antidotum dla kompletnej stagnacji w mieszkalnictwie. Eksperci przewidują iż affordability czyli dostępność cenowa poprawi się w tym roku jednak zdaniem wielu przekroczyła już ona poziom, w którym zakup domu jest osiągalny dla przeciętnie zarabiającej rodziny.
Ekonomiści alarmują że coraz częściej by stać było na zakup nieruchomości dwie osoby muszą zarabiać w domu rocznie przynajmniej $100,000. Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają tak jak miało to miejsce w 2008? Ponieważ rynek nie jest zalewany fala nowowystawianych na sprzedaż nieruchomości a braki w inwentarzu często są chroniczne, jak np. w powiecie DuPage na zachodnich przedmieściach Chicago, gdzie gdyby wstrzymać wystawianie na sprzedaż nowych domów już dziś, wszystkie z nich sprzedane zostałyby w nieco ponad trzy tygodnie. A to głębokie terytorium rynku sprzedającego. Ponadto, obfitujące w kapitał banki nie muszą pod napięciem wysokiego odsetka domów odbieranych niewypłacalnym właścicielom upłynniać tych domów na bieżąco.
Na rynku wciąż odbierane są domy czy to w procesie foreclosure czy aukcji, jednak banki będące ich właścicielami decydują się trzymać owe nieruchomości w swoim portfolio licząc na zarobek w postaci rosnących cen. Podobnie, sami właściciele nieruchomości są w stosunkowo dobrej sytuacji: ponad połowa z amerykańskich domów pospłacana jest w połowie co kontrastuje z sytuacja po roku 2006 gdzie ponad 6 milionów domów warte było mniej niż pożyczki na ich zakup. Obecnie w podobnej sytuacji znajduje się zaledwie 0.7% wszystkich pożyczek hipotecznych.
W końcu same pożyczki: około 85% obecnych pożyczek na rynku posiada oprocentowanie niższe niż 5% co sprawia iż ich właściciele niechętnie myślą o zamianie obecnie nieruchomości na droższa i drożej oprocentowana. Wszystkie z powyższych wskazują na to iż niski poziom inwentarza pozostanie tematem przewodnim tego roku. Jeśli dodać do tego kłopoty z dostępnością cenowa, która praktycznie spadła o polowe – nic dziwnego, że rynek zwalnia.
Dla kontrastu w czasie kryzysu finansowego 2008 owa affordability czyli dostępność cenowa zwiększyła się dwukrotnie z załamaniem cen i spadkiem oprocentowania osiągając historycznie wysoki poziom, który utrzyma się praktycznie przez następne 15 lat. Pytanie ile potrwa spowolnienie, chodź według zasady “What goes around, comes around” powinniśmy jeszcze kiedyś zobaczyć malejące odsetki.
Komentuja:
Sergiusz „Sergio” Zgrzebski – Keller Williams Premiere Properties
Łukasz Majkut – Better Lending
Posłuchaj podcastów:
